界面新闻记者 | 王婷婷
海口的土地拍卖场，久违地热闹了起来。
7月23日，海口长秀片区的一块地推上竞拍桌，引得四家房企贴身肉搏。经过111轮拉锯，最终由来自山西临汾的房企摘得，溢价率逼近40%，成交总价定格在1.79亿元。
对于近年来略显沉寂的海口土拍市场而言，111轮的报价频次实属罕见。据界面新闻掌握的情况，今年上半年海口仅出让了两宗市场化宅地，且都集中在城西片区。其中一宗地块竞价至284轮才被中海收入囊中，溢价率为20.5%；另一宗则由民企海南泽森汇海以底价轻松入手。
环璟研究院的数据印证了市场的降温趋势：上半年海口住宅用地仅供应3宗、成交2宗，供地与成交面积同比分别锐减79%和83%，延续了自2025年以来缩量调整的局面。
图片来源：环璟研究院
此次出让的是长秀片区XY0601025-2地块，作为下半年海口首宗成交的住宅用地，一登场便引发关注。参与竞拍的包括山西诚荣置业、山西华中房地产、海南卓先云链以及海南燕成置地四家企业。
历经百余轮激战，一个“陌生面孔”——山西华中房地产成功上位。天眼查APP资料显示，山西华中房地产开发有限公司成立于2018年，注册地位于山西省临汾市。早在2019年和2020年，该公司便已在临汾市尧都区有过拿地动作，金额分别为9200万元和1654万元。
时隔六年，山西华中房地产的地块公示再次更新。7月24日，公司正式获取海口市秀英区长秀片区这块用于普通商品住房建设（二类）的土地。
《中国房地产报》报道指出，山西华中房地产与山西某大型煤炭行业企业存在间接关联。
在山西本地积累了开发经验后，华中房地产选择向外扩张，首站便瞄准了海口。
界面新闻截图自天眼查官网。
上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受界面新闻采访时分析，竞得方山西华中可能与山西煤炭企业有关联，这种跨界投资并非个例。“近年来山西能源资本已涉足酒店、文旅、机器人等多个领域，呈现多元化配置态势。此案例更多体现的是个别资本对核心区位的财务性布局，尚不足以构成行业性的趋势信号。”
严跃进进一步表示，叠加自贸港利好带来的区域发展红利，当地人口及人才结构持续优化，市场对优质楼盘的去化能力显著增强，这促使房企看好该区域的土地投资价值。
当然，地块本身的优势也是热度攀升的主因。
海口一位开发商人士向界面新闻透露：“这块地资源不错，学区是本地很热门的九小侨中双学区。”教育资源始终是本地购房者选房时的关键考量。
中指研究院高级分析师孟新增告诉界面新闻，本次推出的地块位于海口秀英区长秀路以东、滨海大道以南，属于西海岸片区，用地面积约0.94万平方米（合14亩），容积率不超过2.0，规划建筑面积为1.88万平方米，限高50米。该地块处于“海口滨海九小西海岸校区+海南华侨中学初中部”的教育覆盖范围内，优质的教育资源为地块价值提供了有力支撑。
业内人士认为，多家房企积极参拍，也与地块总价可控密切相关。对开发商来说，小体量地块意味着前期资金压力相对较小，整体开发周期短，后续资金周转压力也低于大型项目。尤其在当前房企更看重现金流和销售确定性的背景下，小体量、成熟区域的项目往往更容易测算收益，推进速度也更快。
结合地块指标不难预判项目定位：50米的限高可建设15至18层住宅，加上2.0的容积率和35%的绿地率，规划应为低密小高层。项目总建筑面积不足2万平方米，即便规划改善型户型，总户数也不到百余套，整体体量偏小。
一周后，同属西海岸大片的长天路还将有一宗优质住宅地块开拍，起拍价2.94亿元，起拍楼面价6043元/平方米。作为该板块仅剩的住宅用地，预计此次土拍热度依然不会低。
市场习惯将土地和楼市的热度笼统归因于海南自由贸易港封关运作带来的利好。不过，在环璟研究院看来，封关红利虽已显现，但目前更像是一种“经营端红利”，而非直接的“地产端红利”。地产行业的真正受益，仍取决于产业沉淀、岗位增加、收入提升以及人口的长期留驻。
大华海口相关负责人向界面新闻表示，相比大部分城市，海南市场表现相对稳健，“背后有多方面因素：当地人口密度不高，且属于人口流入型城市，存在稳定的购房需求；叠加海南自贸港政策红利、大批优质高端教育资源落地，吸引了大量岛外学子前来就读。此外，海南天然具备旅居价值。”
“当前全国楼市整体处于调整周期，海南市场同样承压，但行情相对没那么低迷。近年来人才落户持续推进，催生了大量‘新海南人’购房群体。”上述人士补充道。
看好海南市场潜力的上海民营房企大华集团，也即将在海口加码拿地。
“目前想拍的是丁村的13号地块，也就是现在大华·星屿旁边的那块，属于城市更新地块（协议出让）。”大华相关负责人向界面新闻表示，招拍挂地价较高，当前市场的承价能力有限。
根据中指研究院数据，今年1月至6月，在海口房企成交金额排行榜中，大华集团以12.48亿元排名第二，仅次于中海地产（21.02亿元），山西建投以约7.8亿元位列第三。
整体来看，今年上半年海口新房累计成交6214套，成交面积78.97万平方米，同比下降10.68%；上半年海口成交金额为153.52亿元，同比上涨1.45%，成交单价19441元/平方米，同比上涨13.58%，呈现出量跌价升的态势。
此次土拍能否带动楼市升温？孟新增向界面新闻分析，单宗地块对区域市场格局的影响有限，更多反映的是局部市场情绪。海口土地市场的走势，仍将紧密挂钩下半年的供地规模、供地质量以及市场销售的恢复情况。
“上半年实际供应偏缓，但7月下旬以来，西海岸、江东新区等地块陆续进入出让程序，海口供地节奏有所加快。”孟新增指出。