7月23日，深陷债务泥潭的河南本土房企龙头建业地产发布通告，决定将旗下“只有河南·戏剧幻城”（以下简称“只有河南”）以及“建业电影小镇”这两大文旅资产打包出售。此次交易总金额为30亿元，接盘方是中信资本旗下的信宸资本。
这一举动再次引发外界对房地产企业与文旅资产之间关系的审视。在2019年之前，房地产行业尚处于黄金发展期，各大房企砸重金布局文旅项目曾被视为行业惯例。如今，随着楼市进入下行通道，那些重资产的文旅项目在失去地产板块输血后，其独立造血能力正面临前所未有的严峻考验。
动辄几十亿的资金投入，加上漫长的回报周期，促使资本逐渐转向轻资产模式。例如岳阳城投仅投资1.3亿元，便通过采购“只有”IP品牌许可、剧目设计与制作服务等方式切入市场；宋城演艺在青岛及台州的新项目同样采用轻资产运作，这表明文旅演艺行业的投资逻辑正在发生实质性转变。
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建业地产“断臂求生”
“企业的命脉，终究得握在自己手里。活下去，比什么都要紧。”7月24日，建业集团发布题为《挥手自兹去，此心寄河山》的文章，就资产出售一事作出回应。
早在7月23日，建业地产便已宣布，将其名下的“只有河南”与“建业电影小镇”两大文旅项目整体转让给中信资本旗下的信宸资本，交易总价定为30亿元。公告细节显示，“只有河南”估值25亿元，电影小镇估值5亿元。交易一旦完成，建业地产将不再持有这两个项目的任何权益。
建业地产成立于1992年，总部设在河南郑州，核心业务为房地产开发。公司旗下拥有四家上市公司，2019年销售额成功突破千亿元大关。其业务版图涵盖地产、文旅、足球等多个领域，“只有河南”及“建业电影小镇”正是其文旅板块的核心资产。
图源自网络
自2021年起，受房地产行业整体下行影响，建业地产陷入财务困境。截至2025年末，公司总资产为949.01亿元，总负债高达1034.66亿元，已正式资不抵债。
在此次出售的两大项目中，“只有河南”由建业集团联手知名导演王潮歌共同打造。该项目占地约622亩，总投资超过60亿元，是国内规模最大的戏剧聚落群之一。数据显示，2025年该项目单年接待游客超1800万人次，其中省外观众占比超过80%。目前，该项目成人票原价490元，折后价为325元。
另一项被出售的建业电影小镇自2019年9月开业以来，至2025年底累计接待游客量已超千万人次。
“只有河南”航拍。图源自每日经济新闻
针对此次出售行为，建业地产在公告中解释称，文旅业务属于典型的资本密集型产业，无论是运营维护、人员配置还是日常维系，都需要持续的资金投入。此外，该项目附带大量银行及其他债务，相关现金流长期用于偿债，严重制约了集团的流动性及财务灵活性。出售目标资产后，集团计划将资源集中到核心的房地产开发业务上。
建业地产方面还承诺，项目现有的运营团队将暂时保持不变，园区演出、日常经营及剧目排演不会因股权变动而立刻调整。
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“顶流”项目成财务包袱
尽管“只有河南”客流量表现亮眼，但其财务状况却不容乐观。公告披露，持有“只有河南”项目的主体“河南中原”，2025年税后净亏损979万元，相比2024年盈利1692万元，业绩出现大幅由盈转亏。
“郑州商业研究”分析指出，“只有河南”采取的是重人力、重运维、低消费且变现能力弱的模式，这种模式天然具备持续亏损的属性。项目内演艺人员众多、设备损耗率高、场景维护成本极高，而二次消费环节薄弱，导致整体收入体量根本无法覆盖刚性的运营成本。
“只有河南”的困境并非孤例。王潮歌《只有》系列的开山之作“只有峨眉山”，总投资8.19亿元，运营不到六年便被迫停演。2020年至2025年上半年，运营主体峨眉山云上旅投六年累计亏损近6亿元，过夜客占比低、消费链条短被认为是造成这一结果的核心原因。而累计投入超40亿元的河北廊坊“只有红楼梦”，至今仍未披露盈利情况。
“只有峨眉山”
相比之下，《只有》系列正在推进的“只有岳阳”项目则显得轻装上阵。根据目前公开信息，岳阳城投共投资1.3亿元，主要用于采购“只有”IP品牌许可、剧目设计与制作服务等，暂未披露其他投资计划。项目选址位于湖南岳阳楼附近的原海事局办公楼。
近年来，文旅演艺行业加速向“轻资产”模式转型。文旅演艺巨头宋城演艺的新项目——青岛“丝路千古情”和台州“东海千古情”，均为轻资产输出项目。
这一趋势与行业现状密切相关。2025年，全国大中型旅游演艺项目票房收入达到174.42亿元，观众人数为8798.97万人次，人均消费约为198.2元，较2024年增加6.3元。不过，票房与观众人数的增长，并不意味着行业普遍实现盈利。
在今年6月举行的一次行业活动上，中国旅游协会副会长王德刚援引中国演出行业协会的研究数据指出，全国旅游演艺目前真正盈利的比例不超过总量的10%，行业和资本都承受着巨大压力。在他看来，旅游演艺的本质属于快消品，若无法形成品牌效应并实现品牌效益溢出，极有可能血本无归。
针对这一现状，王德刚提出四项应对策略：旅游演艺需进行准确的市场定位、主题与角色定位、商业模式定位，同时必须配备高水平的策划和内容生产团队。
参考资料：
[1] 建业地产30亿元出售旗下两大文旅项目，“活下去，比什么都重要”.湖南日报
[2] “一城”焕彩端午同游.廊坊日报
[3] 王德刚：旅游演艺的市场特征与发展趋势.山东省旅游行业协会
撰文 | 晓慧
编辑 | 钱琪瑶、北塱