当房地产市场从增量扩张转向存量博弈，手握积蓄、养老金且拥有闲暇时间的退休群体，正被部分城市纳入重点视野。
民政部数据显示，截至2025年末，我国60岁及以上老年人口规模已达3.2亿人。展望未来，预计到2035年，这一庞大群体的数量将突破4亿大关。
银发经济也随之崛起，成为新的消费蓝海。多家机构预测，到2035年，中国银发经济市场规模有望达到30万亿元，占GDP比重约为10%，其体量相当于再造一个当前的中国房地产市场。
在此背景下，从海南至云南，从东北腹地到山东沿海，多地纷纷布局旅居养老与康养社区产业，试图吸引各地退休人士落户，转化为城市的新居民。
对于面临人口流出、住房需求疲软三四线城市而言，银发族正成为房地产市场亟需挖掘的新客群。
“候鸟式养老”催生住房新需求
“我在景德镇居住已超过十年，每年仅回上海一两次，主要为了看望孙子。十年前我便在此购置房产，近年来，选择来此旅居的上海老人日益增多，既有买房长住的，也有租房短住数月的。”
近日，上海退休老人邵敏向媒体透露。
现年70多岁的邵敏，十多年前因一场大病术后，经友人推荐初次涉足江西景德镇。当地清新的空气环境、低廉的生活成本以及舒缓的生活节奏深深吸引了他，使他从短暂停留逐渐转变为长期定居。
“过去许多老人换个环境，多是因为身体抱恙，才想到去空气优良之地疗养。如今趋势已变，越来越多老人是主动寻求一种新生活，旨在避暑、休闲及体验不同城市的韵味。”邵敏表示。
在多年旅居实践中，他发现上海老人较为青睐的目的地涵盖江西宜春、景德镇，广西巴马，以及浙江和东北的部分城市。
事实上，类似“候鸟式养老”的现象正在更多城市涌现。
据景德镇当地数据，在不足90万的城区人口中，有6万余名为外地而来的“景漂”。江西宜春温汤镇则因大量上海业主购房旅居，一度享有“小上海”之称。截至2025年，当地外来居住的“新温汤人”达1.2万人，其中银发群体为主力，约占当地总人口的28%。
除购房养老外，租赁式旅居模式也日渐流行。
四川成都居民章女士告诉记者，近几年每逢夏季，她都会与母亲及朋友前往云南、贵州等地避暑，“她们并不买房，而是选择短租两三个月”。
业内人士指出，与过往房地产市场的投资客不同，新一代养老购房者更看重居住环境、医疗资源、生活配套及社区服务。他们购房目的不再是期待资产升值，而是为了改善晚年生活质量。
这也意味着，部分三四线城市正迎来一种全新的住房需求来源。
多地争抢“银发人口”
伴随养老需求激增，多地正加码布局旅居康养产业，期望通过吸引退休人口，带动住房、消费、医疗及服务业的协同发展。
近期，多个省市密集出台支持政策。
2026年7月23日，山东青岛发布全国首个城市级康养地产系统性支持政策，共推出11条措施，提出加速推进“中国康湾”建设，推动房地产行业向康养领域转型。
政策在土地、金融、运营等环节给予全方位支持。例如，新出让土地上的健康服务中心可实行“计容不计价”；允许分期缴纳土地出让款，最长付款期限延长至一年；项目施工进度达到“正负零”即可申请预售。同时，当地鼓励医保服务接入、优化水电价格等举措，以降低康养项目的长期运营成本。
金融支持方面，青岛提出支持开发商运用服务消费与养老再贷款等工具，再贷款期限最长可达三年，年利率最低为1.25%；同时支持保险资金通过股权、债权、产业基金、REITs等方式进入康养地产领域。
除青岛外，其他城市也在积极落子。
同样在今年7月，山东烟台提出，到2028年底养老产业规模要突破500亿元，并重点发展康养旅游，利用气候优势打造避暑疗养模式。
海南几乎在同一时期提出推动康养产业精细化、特色化发展，重点布局中医药康养、森林康养、气候康养、温泉康养、运动康养五大方向，致力打造国际康养胜地。
东北地区同样在争夺“避暑养老”市场。吉林省于今年5月发布旅居康养高质量发展试点方案，提出到2028年新增旅居康养床位3万张，旅居康养人次（停留超过10天）年均增长10%以上，总量达到380万人次。
作为国内较早发展康养产业的城市，四川攀枝花近年来频繁赴北京、上海、杭州、长春等城市推介康养资源，希望吸引外地居民旅居甚至置业。
云南则提出未来三年建设3000个旅居村，围绕全国庞大的银发人口市场，推出康养、医养等产品。
值得关注的是，多地在政策中提及要盘活闲置资产，将存量物业改造为旅居康养空间。
在房地产进入存量时代后，对于一些住房库存较高、人口增长乏力的城市而言，吸引退休人口成为一种新的城市发展思路。
康养地产如何走出传统“卖房子思维”？
尽管康养地产正成为政策关注焦点，但在房地产企业内部，对此赛道仍持谨慎态度。
一家布局养老业务的房企人士向记者坦言：“业内皆知，针对老年人的康养地产是风口，但这阵风尚未真正吹起。”
在他看来，康养项目最大的难点并非住宅建设，而是后续运营。“前期投资规模巨大，但长期服务收入、退出机制目前仍无成熟答案。”
对房企而言，康养地产并非新概念。
过去十多年，国内曾涌现大量养老、度假、旅居地产项目。但不少项目仍沿袭传统房地产开发逻辑，依靠销售住宅获取收益，缺乏持续运营能力。
在房地产市场调整周期中，这类项目最先受到冲击。一些海景房、度假房因产品同质化严重、流动性较弱，价格出现明显回调，部分项目跌幅甚至超过“腰斩”。
如今，随着“60后”“70后”逐步迈入退休阶段，新一代养老消费群体正在形成。相较于上一代老人，他们拥有更强的支付能力，也更加重视健康管理、社交活动和生活品质。
这意味着，未来康养社区的核心竞争力，将不再局限于楼盘产品或自然风景，而是运营能力。
上述人士认为，未来康养地产的发展主体可能更加多元，除传统开发商外，还将包括保险机构、产业基金以及专业运营机构。
在海外市场，养老社区已成为成熟的不动产资产类别，并通过REITs实现资产证券化。
例如，美国养老地产REITs已形成成熟模式，代表企业包括Welltower、Ventas等。这类机构通常持有养老社区、辅助养老设施、失智照护中心等资产，再由专业运营机构提供养老服务，通过入住费用和服务收入形成稳定现金流。
日本、新加坡等老龄化程度较高的市场，也已探索出养老资产证券化路径。
相比之下，中国养老地产资产证券化仍处于起步阶段。
不过，政策端已释放信号。2024年7月，国家发展改革委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，首次将养老设施项目纳入基础设施范畴。青岛本月公布的康养地产政策明确指出，支持保险资金通过股权、债权、产业基金、REITs等形式投资康养地产领域。
对于大量三四线城市而言，未来房地产的发展逻辑正在发生转变。银发人口能否成为房地产市场新的接盘力量，仍取决于城市能否真正提供匹配这一群体需求的生活方式。康养地产能否摆脱过去的销售逻辑，也将决定这一轮“银发经济”浪潮最终能否转化为长期的产业机会。